Urakan loppulasku ylittää arvion niin usein, että se on lähes odotusarvo. Kysymys on siitä, onko ylitykselle sopimusperuste, ja se selviää vain käymällä lisätyöt läpi yksitellen.
Tilanne
Kiinteistöosakeyhtiön laajan remontin kustannukset olivat nousseet huomattavasti alkuperäisestä arviosta.
Taloyhtiön remontissa tämä on erityisen kiusallinen tilanne, koska kustannus siirtyy suoraan osakkaille ja hallituksella on velvollisuus valvoa yhtiön etua. Kustannusten nousu voi olla täysin perusteltua, jos rakenteista löytyy jotain mitä ei voitu ennakoida, mutta osa ylityksistä perustuu siihen, että lisä- ja muutostöistä ei ole sovittu sopimuksen edellyttämällä tavalla.
Miten etenimme
Kävimme laajat neuvottelut pääurakoitsijan kanssa.
Lähtökohtana oli sopimusasiakirjojen ja urakkaehtojen läpikäynti: mitä urakkahintaan alun perin sisältyi, mitkä työt ovat aidosti lisätöitä ja miten niistä oli sovittu. Rakennusalan yleisissä sopimusehdoissa lisä- ja muutostöistä on lähtökohtaisesti sovittava kirjallisesti ennen niiden aloittamista, ja tämä on juuri se kohta, jossa erittelyt usein pettävät.
Kun jokainen erä käydään läpi erikseen, keskustelu siirtyy kokonaissummasta yksittäisiin perusteisiin. Se on tilaajalle huomattavasti vahvempi asema, koska urakoitsijan on perusteltava kukin erä erikseen.
Lopputulos
Neuvotteluissa saavutettiin ratkaisu, jonka ansiosta urakkalaskua kohtuullistettiin merkittävästi. Asiakas säästi satojatuhansia euroja.
Miksi lisätöistä syntyy riita
Urakkasopimuksessa sovitaan urakkahinnasta ja siitä, mitä siihen sisältyy. Kaikki muu on lisä- tai muutostyötä, ja niistä on rakennusalan yleisten sopimusehtojen mukaan sovittava kirjallisesti ennen työn aloittamista.
Käytännössä työmaalla toimitaan toisin. Muutostarve havaitaan kesken työn, siitä keskustellaan suullisesti ja työ tehdään, koska aikataulu ei kestä odottamista. Lasku tulee vasta kuukausia myöhemmin, jolloin kummallakaan osapuolella ei ole tarkkaa muistikuvaa siitä, mitä sovittiin ja millä hinnalla.
Riita ei siis yleensä johdu vilpistä vaan siitä, että kirjaaminen on jäänyt tekemättä. Tämä on myös syy siihen, miksi erittelyn läpikäynti tuottaa tulosta niin usein.
Miten erittely käydään läpi
Työ etenee kohta kohdalta. Jokaisesta lisätyöeräästä kysytään kolme asiaa: sisältyikö tämä jo alkuperäiseen urakkaan, onko siitä sovittu sopimuksen edellyttämällä tavalla, ja vastaako hinta sovittua yksikköhinnastoa tai kohtuullista tasoa.
Ensimmäinen kysymys karsii tyypillisesti eniten. Osa laskutetuista lisätöistä osoittautuu sellaisiksi, jotka urakkarajaliitteen perusteella kuuluivat jo urakkaan.
Toinen kysymys koskee menettelyä. Jos kirjallista tilausta ei ole eikä työtä ole hyväksytty työmaakokouksessa, urakoitsijan asema on heikko, vaikka työ olisikin tehty.
Kolmas koskee hintaa. Sovittu yksikköhinnasto sitoo, eikä lisätyötä voi hinnoitella vapaasti sen ohi.
Kun nämä on käyty läpi, jäljelle jää yleensä selvästi pienempi ja perusteltu summa, josta on mahdollista sopia.
Mitä tästä kannattaa oppia
Lisätöistä on sovittava kirjallisesti ennen kuin ne tehdään. Suullinen hyväksyntä työmaalla on tavallinen käytäntö ja tavallisin riidan syy.
Toinen huomio: loppulaskun kohtuullistaminen ei ole kiistelyä vaan sopimuksen soveltamista. Jos erittely ei kestä tarkastelua, sen osoittaminen on tilaajan oikeus, ei hyvän yhteistyön rikkomista. Suurin osa näistä asioista ratkeaa neuvottelemalla, kun perusteet on käyty huolellisesti läpi.