Asuntokaupan virhe tulee tyypillisesti ilmi vasta kuukausia kaupanteon jälkeen, usein remontin yhteydessä. Se ei tarkoita, että oikeus vaatia olisi menetetty.
Tilanne
Yksityishenkilö havaitsi ostamassaan asunto-osakkeessa myöhemmin merkittäviä virheitä, kuten kylpyhuoneen kosteusvaurioita.
Asunto-osakkeen kaupassa sovelletaan asuntokauppalakia. Käytetyn asunnon kaupassa on virhe muun muassa silloin, kun asunto on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, ikä ja muut seikat. Kosteusvaurio on tyypillinen esimerkki, koska se ei näy tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa eikä ostajalta edellytetä rakenteiden avaamista.
Miten etenimme
Neuvottelimme myyjän kanssa sovinnollisen ratkaisun.
Hinnanalennus on näissä tilanteissa yleensä molemmille osapuolille järkevin seuraamus. Se vastaa sitä erotusta, joka syntyy asunnon sovitun ja todellisen kunnon välillä, eikä edellytä kaupan purkamista, joka on molemmille raskas ja jonka kynnys on korkea.
Neuvottelun pohjaksi tarvitaan arvio korjauskustannuksista sekä perustelu siitä, miksi vaurio on virhe eikä asunnon ikään nähden odotettavissa ollut kuluma. Tämä rajanveto on käytännössä se, mistä asuntokaupan riidat ratkeavat.
Lopputulos
Asiakas sai huomattavan hinnanalennuksen. Korvaus kattoi kaikki korjauskustannukset ja jätti vielä taloudellista liikkumavaraa remontin jälkeen.
Virhe, ennakkotarkastus ja näyttötaakka
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto ennen kauppaa, mutta tarkastus on tavanomainen: ostajan ei edellytetä avaavan rakenteita eikä teettävän kuntotutkimusta.
Siksi rakenteen sisällä oleva kosteusvaurio voi olla virhe, vaikka asunto olisi katsottu huolellisesti. Sen sijaan näkyvissä olleeseen puutteeseen, josta ostaja ei kysynyt, on vaikeampi vedota jälkikäteen.
Näyttötaakka virheestä on ostajalla. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vaurio on dokumentoitava ennen kuin siihen kosketaan: valokuvat, kosteusmittaukset ja asiantuntijan lausunto vaurion laajuudesta ja syystä. Jos vaurio korjataan ensin ja vaaditaan vasta sitten, näyttö on menetetty.
Merkitystä on myös sillä, mitä myyjä tiesi. Tiedossa olleen vian kertomatta jättäminen vaikuttaa arviointiin olennaisesti.
Hinnanalennus vai purku, ja missä ajassa
Hinnanalennus vastaa sitä erotusta, joka on asunnon sovitun ja todellisen kunnon välillä. Se on käytännössä yleisin seuraamus, koska se ei edellytä kaupan purkamista ja on molemmille osapuolille hallittavampi.
Kaupan purku edellyttää olennaista virhettä, ja kynnys on korkea. Suurin osa asuntokaupan riidoista päätyy siksi hinnanalennukseen tai sovintoon sen ympärillä.
Määräajat ovat ehdottomat ja ne ovat yleisin syy, jonka vuoksi perusteltukin vaatimus raukeaa. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun se havaittiin tai olisi pitänyt havaita, ja käytetyn asunnon kaupassa vaatimukset on lisäksi esitettävä laissa säädetyn enimmäisajan kuluessa kaupanteosta.
Jos siis epäilys virheestä herää, reklamaatio kannattaa tehdä heti kirjallisesti, vaikka vaurion laajuus ei vielä olisi selvillä. Reklamaatiota voi täydentää myöhemmin, mutta myöhästynyttä ei voi korjata.
Mitä tästä kannattaa oppia
Reklamoi heti kun virhe havaitaan. Asuntokaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta, ja käytetyn asunnon kaupassa vaatimukset on esitettävä laissa säädetyn määräajan kuluessa kaupanteosta. Määräajan umpeutuminen on yleisin yksittäinen syy, jonka vuoksi perusteltukin vaatimus raukeaa.
Älä myöskään korjaa vauriota ennen kuin se on dokumentoitu ja myyjälle on varattu tilaisuus tutustua siihen. Korjattua vauriota on jälkikäteen vaikea näyttää toteen, ja näyttötaakka virheestä on ostajalla.